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20年後に生き残る不動産会社

日報道される人口減少と高齢化、
また不動産営業の現場で実感する客足の減少などから、
不動産業界の将来に漠然とした不安をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

このページでは、「20年後に生き残る不動産会社になるには」というテーマで、
今後の不動産業界についての見通しと対応策について語ります。

不動産業界の不安要素

その1・人口減少

不動産業とは、すなわち「人が住む場所」に関わるビジネスです。
人口動態と最も相関性の高い業種のひとつなので、人口減少の影響を受けやすいです。

人口減人口減と騒がれていますが、実際どの程度減少するのでしょうか?
今回は当社のお客様が多くいらっしゃる、首都圏に絞って見てみます。

国立社会保障・人口問題研究所より
将来の都道府県別総人口

  平成22年
(2010)
平成32年
(2020)
平成42年
(2030)
埼玉県 7,082 6,923 6,527
千葉県 6,108 6,008 5,706
東京都 12,906 13,104 12,905
神奈川県 8,962 8,993 8,737
首都圏合計 35,058 35,028 33,875

こちらによると、
首都圏では東京都・神奈川県で
2020年以降人口減少と予測され、
埼玉県・千葉県では2010年から
人口減少が始まっています。

http://www.ipss.go.jp/pp-fuken/j/fuken2007/gaiyo.pdf

同研究所による
「日本の世帯数の将来推計http://www.ipss.go.jp/pp-fuken/j/fuken2007/gaiyo.pdf)
によると、首都圏の世帯数自体はこれからも伸びるようです。
おそらく単身居住者の増加が原因だと思います。

世帯が減らないのは良いことですが、単身者が増えると顧客単価も下がりますし、
何より不動産売買市場に影響が出そうです。

その2・若年人口の減少

社会的インパクトが高いのは、人口減少よりも少子高齢化の方かもしれません。

2010年

2030年

国立社会保障・人口問題研究所より
http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/pyra.html

2030年には第二次ベビーブーマーも60手前になります。
その年齢から住宅を新規購入することは少ないでしょうし、
住み替え需用も減っていくことが予想されます。

その3・住み替え回数、顧客単価の減少

これは、今現在でも多くの不動産会社様が感じていることかと思います。

経済状況の悪化により、「気分転換に引越しをする人」が減っているとおっしゃる不動産会社様も。
また、昨今の低価格物件の人気から見るに、顧客単価も減少しているのではないでしょうか。

【参考】一人暮らしの家賃希望額、低めにシフト/全宅連調べ

生き残る不動産会社になるには?

人口、特に若年人口の減少、そして住み替え回数、顧客単価の減少。

これらの要因を受け、私たちは
日本国内の不動産事業者自体の統廃合は避けられないと考えています。

来る人口減社会を生き残っていくためには、
「地域で一番」の会社になっておくことが必須条件です。

「全国で一番」の方が響きが良いですが、
地域や物件の知識、オーナーとの関係など、
不動産業においては地域との結びつきが重要になってきますので、
「地域一番」の方が現実的でしょう。

では、「地域で一番」になるには、具体的に何が必要なのでしょうか?

方法1・ネット対応

ネットにおける不動産情報のニーズは、高まることはあっても減ることはありません。

すでにほとんどの不動産会社様が何らかの形でネット対応をしていると思いますが、
ただ「ポータルに出しているからOK」「自社ホームページがあるからOK」ではなく、
会社全体の目標と照らし合わせながら、戦略的にウェブ対策を行なっていく必要があります。

方法2・サービスレベルの向上

長い間、不動産業界では「貸してあげる側が上」だったため、
接客ノウハウが身についていないケースが多々見受けられます。

ポータル・自社ホームページでの情報開示のしかた、メール返信の方法、店舗の改善など、
苦手な会社が多いだけに、少し改善するだけで競合他社に優位に立てる場合があります。

方法3・新たなニーズへの対応

全体の業界規模が縮小するとはいえ、時代の変化に合わせ、
新たなニーズも生まれています。

例えば、築古物件の活用は、あらゆる地域での課題となっています。
そこで、最近話題になっているのが費用をそこまでかけずに、
内装のみ個性的なものに変える「プチリフォーム」です。

また、間取りのニーズも変化しています。都内ですとやはり目立つのは「1R余り」。
1R2部屋をぶち抜いて作った二人暮らし用物件というものを見たことがありますが、
それは非常に人気で、入居待ちが出るくらいだったそうです。

他には、高齢化に伴う高齢者住宅の需用増や、
東日本大震災を受けた防災意識の高まりから、
耐震性の高い地域・建物への注目が集まっています。

また、一連の敷金・更新料返還訴訟に見られるように、
不動産契約に関して「公平性」「中立性」を求めるユーザーニーズが高まっています。
ので、不動産の鑑定や原状回復の診断などのサービス需用が伸びそうです。

業態別の「サバイバル法」

一口に不動産業といっても、業態によって対応策はまちまちです。

賃貸物件の管理会社であれば、何といっても管理物件数を増やし、
地域でのシェアを取ることが重要です。

そのためには管理サービスの見直しや、オーナー獲得の策を練ることが必要となってくるでしょう。

また、賃貸・売買仲介の場合、
今後仲介一本での営業は難しくなっていくことが予想される
ので、
その他のキャッシュポイントを見つけていくことが必要かと思います。

その際、顧客にやたらと不必要な付帯商品を勧めるのではなく、
例えば前述した「好みの内装にリフォームしてあげるサービス」など、
顧客ニーズに合ったサービスを提供していくことが求められます。

また、建売の場合は、今後ますます付加価値のついた物件が求められてきます。
いわゆる「普通の物件」の場合、売れ残りは大幅な値下げでさばくのが一般的でしたが、
「子育てに向いている」「主婦の意見を取り入れている」など「企画系」の建売は、
売れ残ることが少なく好調なようです。

あらゆる業態で今後求められるのが、こういったきめ細かなマーケティングです。

最後に

悲観的な話ばかりしてしまいましたが、
不動産業自体は決して「なくなってしまう」業種ではありません。

土地があり人間が生活している以上、「住まい」にまつわるプロフェッショナルは、
必ず必要とされるのです。

不動産業界を取り巻く状況や市場ニーズの変化を「チャンス」と捉え、
大胆にマーケティングやサービスのテコ入れを行なっていく不動産会社であれば、
必ず勝てます。

私たちは、そのお手伝いをしたい。
そして、日本の不動産業界を少しでも良くするため尽力したいと考えています。

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